Agente/Broker immobiliare
E' vantaggioso per l'acquirente avvalersi di un proprio broker (buyer's broker) che svolge un ruolo essenziale nella selezione dell'offerta potendo accedere ad una miriade di informazioni in breve tempo. In un mercato vasto come quello di NY utilizzare un broker significa risparmiare tempo nella selezione, avere più informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta l'offerta al venditore, negozia il prezzo e le condizioni e invia i documenti necessari all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo residenziale generalmente il prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del broker, prestabilite nei contratti e pagate dal venditore a rogito.
 
Mercato trasparente
Il mercato immobiliare di NY e' trasparente, competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie locali. Per questo basta utilizzare un broker invece di ricorrere a piu' di uno allo stesso tempo, perche' genera solamente conflitti e difficolta'. Vi invitiamo a provare i nostri servizi e a sceglierci come Vostri broker.

Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che può essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola esecuzione della transazione. Si va indicativamente da $2,500 per il solo rogito di proprieta' intestata a persona fisica a circa $6,500-$7,000 se invece occorre costituire una Societa'. Molti avvocati offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato. La due diligence dell'avvocato e' molto importante e desideriamo sottolineare che le fees legali a nostro avviso sono un ottimo investimento ed e' anche molto importante avere un avvocato che non rappresenti al tempo stesso il venditore... Chiedeteci dettagli su questo.

Management dell'appartamento
Per il management di solito si puo' ricorrere ad una societa' che si occupa di questo e che provvedera' ai pagamenti ed agli incassi. Puo' essere anche lo stesso avvocato che cura il rogito ad avere societa' di appoggio per questo.

Conto corrente negli USA
Consigliabile averlo se si vuole affittare l'immobile, facilita pagamenti ed incassi. Si puo' aprire a titolo personale o a nome di una societa', molto piu' semplice se la societa' ha sede negli USA.

Dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere l'avvocato se segue anche gli aspetti fiscali, o un contabile (CPA).

Management Company
E' la Società' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve ristrutturare l'immobile.

Banca/Mortgage Broker
Si può richiedere un finanziamento rivolgendosi direttamente ad un Istituto di credito oppure utilizzando un mortgage broker che non eroga il finanziamento, ma può' offrire i prodotti di un ampio ventaglio di banche (una sorta di supermercato dei mutui). Non e' detto che in quest'ultimo caso si ottengano condizioni migliori, semplicemente si ha più' scelta, infatti in certe situazioni e' più conveniente lavorare direttamente con la banca. Si consiglia di contattare una Banca o un Mortgage broker fin dalle fasi iniziali della propria ricerca.

Finanziamenti per Residenti negli USA
Un residente negli USA con buon reddito, storia del credito e favorevole rapporto tra reddito ed indebitamento puo' generalmente finanziare per l'acquisto di un "condominio" fino ad un massimo del 90% dell'"appraised value" dell'immobile ovvero il valore risultante in seguito alla stima di un "appraiser" incaricato dalla banca. Tale valore può essere diverso dal prezzo dell'immobile anche se in genere e' superiore o uguale, consentendo cosi' di finanziare effettivamente fino al 90% del prezzo, profilo finanziario permettendo. Se e' possibile conviene non finanziare più' dell'80% per evitare costi aggiuntivi (assicurazione sul mutuo).

Finanziamenti per non Residenti negli USA
Praticamente un'ipotesi di scuola al momento: a partire dall'autunno 2007 e' diventato molto difficile ottenere un mutuo dalle banche americane per chi non ha reddito e residenza negli USA. Anche in caso di finanziamento e' difficile andare oltre il 50% del valore dell'immobile e soprattutto i tassi applicati sono molto elevati. Inoltre per i condominio i costi bancari aggiuntivi ammontano a circa il 2% dell'importo finanziato a cui vanno aggiunti un paio di punti percentuali (points) per abbassare il tasso d'interesse applicato che sarà comunque superiore a quello applicato a chi risiede negli USA. Una recente alternativa puo' essere quella di ricorrere ad un finanziamento, non un vero e proprio mutuo, ma piuttosto una linea di credito, da parte di Istituti di Credito Italiani, in genere concessa a chi ha un rapporto consolidato e di buon livello con la propria banca. Abbiamo certamente rapporti di collaborazione con Istituti di credito italiani per i finanziamenti.

Appraiser
E' richiesto dalla banca per verificare il valore di mercato dell'immobile prima di erogare il mutuo. Il broker provvede a mostrargli la proprietà' ed in genere entro 5 giorni lavorativi la valutazione e' pronta e trasmessa alla banca che a questo punto ha tutti i documenti per valutare se erogare il finanziamento.

Fasi di acquisto

In estrema sintesi le fasi essenziali del processo di acquisto.

Fase 1: INDIVIDUAZIONE DEL BROKER
I broker con licenza su New York hanno accesso, tramite software, a tutti gli appartamenti in vendita tramite agenzia, che rappresentano la quasi totalita' del mercato. Una volta individuata una Societa' Immobiliare di New York con la quale ci si trova a proprio agio, non e' necessario e neppure consigliabile ricorrere ad altri broker perche' questo crea in genere sovrapposizioni ed inefficienze, a differenza di quanto avviene in Italia dove e' invece normale ricorrere a diverse agenzie per le diverse modalita' di accesso al mercato. 

Fase 2: INDIVIDUAZIONE DELLA PROPRIETA'
Solitamente si inizia con l'invio delle proposte via email ed inizia uno scambio di informazioni che porta alla definizione di un'agenda delle visite per vedere dal vivo le proprieta' selezionate. E' pero' anche possibile l'acquisto interamente vai internet, dall'Italia o da altri Paesi, in ogni caso e' sempre consigliabile avere un proprio broker, visto che offre un servizio senza incidere ulteriormente sul prezzo, gia' comprensivo di tutte le commissioni di brokeraggio.

Fase 3: PRESENTAZIONE DI UN'OFFERTA DI ACQUISTO
Una volta definito assieme al broker il prezzo da offrire e' il broker del compratore che invia un'offerta formale a quello del venditore. Quest'ultimo la presenta al venditore dal quale di solito ottiene una risposta in tempi rapidi, 24/48 ore. Se l'offerta non viene accettata, ma e' comunque vicina al prezzo richiesto ci si puo' aspettare una contro-offerta dal venditore, che non necessariamente sara' inferiore al prezzo di listino. Naturalmente questo dipende dalla particolare fase di mercato. Per la presentazione formale dell'offerta al venditore e' necessario fornire il nominativo di un avvocato che seguira' gli aspetti legali ed al quale saranno inviati tutti i documenti necessari per la "due diligence". Nella presentazione dell'offerta e' bene specificare i termini in maniera precisa, ovvero se si ricorrera' a finanziamento, quando si preferisce fare il rogito ed altri punti importanti per l'acquirente perche' e' questo il momento di negoziarli.

Fase 4: OFFERTA ACCETTATA E CONTRACT OUT
Se l'offerta negoziata viene accettata dal venditore, ovvero si arriva ad un accordo di massima su prezzo e altre condizioni, il broker del venditore fa mandare all'avvocato del compratore il contratto di vendita (contract out) e c'e' la possibilita' di richiedere alcune modifiche rispetto allo standard, che saranno inserite in un apposito rider. L'avvocato inizia a fare i controlli, sempre che abbia ricevuto un incarico formale da parte dell'acquirente. A questo punto l'acquirente sostiene delle spese legali anche se non e' sicuro che la transazione sara' completata in quanto l'esito finale dipende anche da quanto risultera' dalla "due diligence" che deve fare assieme al proprio avvocato. Tuttavia non c'e' modo di evitare questa fase ed e' assolutamente necessario l'intervento di un avvocato prima della firma del contratto. Inoltre e' un rischio molto limitato.

Fase 5: CONTRACT SIGNED
La "due diligence" deve solitamente svolgersi entro 5 giorni lavorativi, sono possibili proroghe per motivi particolari ma e' bene non andare oltre questo termine. Entro i 5 giorni se c'e' l'ok dell'avvocato ed i fatti dichiarati dal venditore in fase pre-contrattuale si verificano veritieri, il compratore puo' firmare il contratto di vendita e contestualmente versare il 10% del prezzo su un "escrow account" che sara' poi dedotto a rogito dal prezzo finale. Da notare che il compratore una volta che ha firmato il contratto ed ha versato il 10% non puo' piu' ritirarsi dalla transazione, oppure perdera' la caparra, mentre in venditore puo' farlo fino a che non controfirma, ovviamente con l'obbligo di restituire il 10% se vende ad altri o non vende affatto. Fino ad ora l'acquirente ha speso tempo e denaro senza essere sicuro di concludere effettivamente la transazione. Questa fase di incertezza dura fino a che anche il venditore sottoscrive il contratto di vendita e l'avvocato dell'acquirente ne riceve copia. Puo' accadere che il venditore istruisca il proprio agente di mostrare l'appartamento anche quando sta per ricevere il 10% del prezzo ed il contratto firmato, o addirittura anche dopo averlo ricevuto. Questo accade molto raramente e per diversi motivi, ma in sostanza il venditore in fasi di seller's market puo' cercare di avere piu' clienti interessati per avere un back up o per alzare ulteriormente il prezzo. In ogni caso nelle compravendite in genere non si puo' riservare un appartamento neanche versando il 10% del prezzo e firmando il contratto. L'unica eccezione a questa regola si ha quando si acquista in una nuova costruzione, allora il prezzo e' fissato fino alla consegna dell'immobile (anche 1 o 2 anni dopo se la costruzione deve ancora iniziare) e l'appartamento viene tolto dal mercato solitamente per 5 giorni lavorativi e non ci sono sorprese se entro tali termini si firma il contratto e si versa il 10% del prezzo.

Fase 6: CONTRATTO PIENAMENTE ESEGUITO
E' questo il momento in cui l'avvocato del compratore riceve la copia del contratto controfirmata dal venditore. A questo punto neanche il venditore puo' piu' tirarsi indietro oppure perde il 10% ed in teoria puo' essere "costretto" a vendere l'appartamento, ma quest ultimo aspetto meriterebbe approfondimenti di natura legale che non possiamo fare.

Fase 7: ISPEZIONE E LISTA EVENTUALI DIFETTI
Il compratore ha diritto ad ispezionare l'appartamento prima del rogito, di solito il giorno stesso, o nelle nuove costruzioni con una o due settimane di anticipo. Quando si tratta di un appartamento gia' precedentemente abitato si verifica solamente che non siano accaduti eventi particolari (es perdite d'acqua o altro), mentre nelle nuove costruzioni si fa una vera e propria ispezione durante la quale viene preparato un elenco di difetti poi consegnato agli avvocati all'atto del rogito: solitamente sono numerosi ma di lieve entita' e vengono sistemati tempestivamente.

Fase 8: ROGITO
Gli avvocati preparano i documenti da firmare e l'atto definitivo si svolge generalmente in poco piu' di un ora. La presenza del compratore non e' strettamente necessaria in quanto il  medesimo puo' delegare il proprio avvocato o agente a firmare per lui l'atto. Copia della documentazione sara' poi spedita dall'avvocato. Prima del rogito l'appartamento viene ispezionato per verificare che sia nelle condizioni risultanti e descritte da contratto.