Il mercato immobiliare di New York, quello di Manhattan in particolare, e' comunque in contro tendenza rispetto al resto degli Stati Uniti per diversi motivi, di seguito provo ad elencare i piu' importanti.

- Scarsa possibilita' di operazioni speculative visto che circa l'80% degli appartamenti sono in forma "co-op" e che proprio per evitare forme di acquisto speculative nelle nuove costruzioni non e' piu' consentito fare lo "split" del contratto, ovvero rivenderlo subito dopo averlo acquistato, prima del rogito e magari 2 anni prima del completamento della costruzione.

- Minor indebitamento: per l'acquisto di un "co-op" e' necessario un pagamento iniziale pari ad almeno il 20% del prezzo, spesso del 35-40% il che rende molto meno probabile un default dell'acquirente. Per l'acquisto di un "condo" e' richiesto un pagamento iniziale pari ad almeno il 10% del prezzo.

- Maggiori controlli sulle capacita' finanziarie (reddito e patrimonio): specialmente per gli acquirenti dei "coop" i controlli sono rigidissimi, non solo da parte delle banche, ma ancor piu' dal Board of Managers.

- I "condo" pur prevedendo controlli meno rigidi da parte del Board of Managers rispetto ai coop, hanno raggiunto valori talmente elevati che le banche sono comunque selettive nel concedere i prestiti.

- Si tratta di un mercato "luxury" nella stragrande maggioranza dei casi.

- Anche il piccolo investitore riesce a mantenere l'immobile grazie al mercato degli affitti che nonostante il calo sensibile permette in genere ai proprietari di aspettare tempi migliori, o prezzi migliori, prima di vendere.

- In generale chi acquista a Manhattan ha un profilo finanziario che gli permette di guardare ad eventuali fasi negative in un ottica di medio periodo. 

- Le crisi del mercato immobiliare di NY degli anni '80 e '90 si verificarono con condizioni in atto molto diverse: tassi d'interesse a due cifre, economia in forte recessione, tassi di criminalita' cosi' elevati da far abbandonare la citta' una riforma fiscale che penalizzo' il mercato immobiliare (poi modificata nel 1993). Attualmente c'e' certamente recessione ma i tassi d'interesse sono a livelli bassissimi e l'immobile in tali condizioni per molti ha la funzione di bene rifugio.

- Il dollaro debole ha attratto e continua ad attrarre molti compratori stranieri.

- Nonostante ci sia abbondanza di appartamenti si costruira' sempre meno: non dimentichiamo che Manhattan e' un'isola.